계약갱신청구권 1회 권리행사 부동산 전세 세입자

아파트, 빌라에 전세를 들어가려면 꼭 알아야 하는 개념이 있다.  

사실 며칠 전까지도 '계약갱신청구권'이 무엇인지 정확히 알지 못했다.  어디선가 들어본 듯한 말인데 실제 내 생활 속에 깊숙이 들어와 있는 개념을 제대로 파악하지 못했다.  전문가 입장이 아닌 생활인으로서 '계약갱신청구권'에 대해서 알아보았다.

 

 

계약갱신청구권

간단하게 말해서 전세로 들어가서 2년이 지났을때, 계약 만료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 전세계약을 1회에 한해서 갱신을 주장할 수 있는 권리다.  따라서 전세를 한번 들어가면 1회 계약갱신청구권을 행사해서 2년+2년 해서 총 4년을 살 수 있는 것이다.  2년이 지나서 계약갱신청구권을 행사하면 집주인은 기존 전세금의 5%만 올릴 수 있다.  집주인 입장에서는 자신 마음대로 마구 금액을 올릴 수 없다는 것이다. 

 

 

예를 들어보자.  2023년 6월 전세계약으로 2억원 전세금을 내고 세입자로 들어왔다면 2년 후, 2025년 5월(?)까지 전세기간이 된다.  살짝 헷갈린다.  6월까지는 아니겠지?  일단 계약갱신청구권 개념을 아는 것이 중요하니 2025년 5월까지라고 하자.  5월에 계약이 끝나면 계약갱신청구권을 행사하면 2025년 6월부터 다시 2027년 5월까지 2년간 계약이 연장된다. 이때 집주인은 최대 5%까지 올릴 수 있으니까 전세금은 2억 1천만이 최대 인상으로 계약을 하게 된다.  계약갱신청구권을 행사하려면 최초 계약만료 2개월 전에는 꼭 행사를 해야 한다.  괜히 미루다 놓치면 하루 이틀사이로 낭패를 당하게 된다. 미리 신청하는 게 좋다. 

 

 

계약갱신청구권 거부 집주인 실거주 주장

계약갱신청구권을 1회 주장할 수 있는데, 집주인이 직접 들어와서 거주한다고 하면 전세입자는 갱신을 할 수 없다고 한다.  그렇다면 집주인이 전세금을 올릴 목적으로 잠시 들어오면 어떻게 되는걸까?  또는 자신이 실거주한다고 계약갱신청구권을 거절한 후, 잠시 거주하다가 집을 매도해 버리는 것은 어떻게 되는 것일까?  꼬리에 꼬리를 무는 의문점이 생긴다. 

 

일단 내가 검색해 본 바로는 집주인이 산다고 들어온 후, 2년을 거주하지 않고 새로운 사람에게 전세를 주거나 집을 정당한 사유 없이 매도하면 계약갱신을 거절한 전세입자가 민사소송을 제기해서 피해배상을 요구하면 배상을 해주는 상황으로 간다고 한다.  집주인 입장에서 꼼수를 부리는 것도 쉽지 않은 듯싶다.  쉽게 생각하면 전세 들어가면 4년 동안 5% 밖에 전세금을 올려줄 수 없는 상황이 되는 것 같다. 

 

 

부동산 전세 세입자 

부동산 전세를 구하는 것은 월세를 다달이 지불하는 것을 아끼기 위해서라고 배웠다. 과연 그런가?  전세 목돈을 구할 수 없어서 전세자금을 은행 Loan 을 받게 되면 요즘 5% 정도일 텐데, 어차피 월세개념으로 이자가 나간다.  월세전환율이 얼마인가 보니 지역에 따라 다르겠지만 최근 2023년 5.5% 정도인 것 같다. 

 

즉 2억 5천 전세를 보증금 5천 월세로 바꾸면 얼마가 될까?  즉 2억만큼의 돈을 월세전환으로 바꾸면 연 1,100만 원이고 월세는 92만 원 정도가 된다. 즉 2억 5천 전세가 월세 5천으로 바꾸면 월세는 92만 원 정도가 된다.  반대로 바꿔보면, 어느 동네에 보증금 5천에 월세 100만 원이 있다면 전세로 바꾸면 대략 2억 5천만 원 정도가 되는 셈이다. 대충 계산했을 때말이다.  

 

아이고, 머리야. 머리가 참 꼼꼼하게 세상이 잘 재단되어있는것이다.  계약갱신청구권에 대해서 알아본 것을 정리해 보았다. 좀 더 꼼꼼하게 실제 상황에서 어떻게 적용되는지 알아보고 정리를 해보려 한다. 

 

 

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